Avant de rénover

Extrait de l’Acte constitutif de copropriété

Chapitre 7 – Conditions d’exercice du droit de propriété dans les fractions

Article 78

(…)
Sous réserve de l’article 1100 du Code civil du Québec et des dispositions du Règlement de l’immeuble, toute modification, même partielle, apportée par le copropriétaire à sa partie privative doit au préalable être soumise pour approbation au conseil d’administration du syndicat. Le conseil d’administration doit approuver ces modifications à moins qu’elles puissent causer des dommages à une partie privative ou aux parties communes ou qu’elles aient pour effet de diminuer la qualité de la construction de l’immeuble, notamment la qualité de l’insonorisation ou de l’isolation.

Aucune modification ne peut être apportée par tout copropriétaire au mur mitoyen séparant deux parties privatives, ce mur étant, malgré sa mitoyenneté, soumis à l’administration du conseil d’administration en vue d’assurer la qualité de la construction et de l’insonorisation. Toutefois, lors de l’application de l’article 1100 du Code civil du Québec, le conseil d’administration peut autoriser le déplacement d’un tel mur à la condition que le nouveau mur soit construit de la même façon que l’ancien.
(…)

Article 79

Sous réserve de la clause de parachèvement des travaux ci-dessous, les copropriétaires ne peuvent, sans l’accord de l’assemblée des copropriétaires, exécuter des travaux, même dans leur partie privative, pouvant avoir une répercussion significative sur les parties communes ou les autres parties privatives, notamment sur le plan de la solidité et de l’insonorisation de l’immeuble.

Extrait du Règlement de l’immeuble

Chapitre 1 –  Conditions relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes

Article 107

La jouissance et l’usage des parties privatives sont assujettis aux conditions suivantes:

(…)

  1. tout copropriétaire et tout occupant doit s’abstenir de poser tout acte et de garder dans sa partie privative toute substance susceptible d’augmenter les primes d’assurances;
  2. il est interdit de peinturer les têtes de gicleurs, incluant les couverts des têtes encastrées;
  3. pour des motifs d’insonorisation et en vue d’assurer la qualité de l’occupation résidentielle, les planchers des parties privatives ne peuvent être recouverts qu’en respectant les standards d’insonorisation établis par le déclarant lors de la finition du bâtiment. D’autres procédés ou matériaux peuvent être utilisés par un copropriétaire pour recouvrir les planchers de sa partie privative, aux conditions suivantes:

a) que ces procédés ou matériaux soient de qualité égale ou supérieure à ceux utilisés initialement par le déclarant et qu’ils assurent une qualité d’insonorisation égale ou supérieure; et

b) d’obtenir le consentement écrit du conseil d’administration.

En vue d’obtenir ce consentement, le copropriétaire doit fournir au conseil d’administration l’opinion écrite d’un expert accepté par le conseil d’administration à l’effet que ces procédés ou matériaux répondent aux normes stipulées aux présentes, lequel expert doit avoir procédé préalablement à son rapport aux tests pertinents si les administrateurs le requièrent. Aux fins des présentes, le déclarant est considéré comme un expert.

Le conseil d’administration est tenu de donner son consentement lorsqu’une demande répond aux conditions posées par la présente clause.

Les présentes ne doivent pas être interprétées comme permettant à un copropriétaire de diminuer la qualité de l’insonorisation dans l’immeuble, le déclarant établissant par les présentes que la qualité de l’insonorisation participe de la destination de l’immeuble.

(…)

Règles additionnelles édictées par le Conseil d’administration

Demande d’autorisation des travaux

T1) Tous les travaux, à l’exception de ceux mentionnés expressément au point T2, doivent être autorisés au préalable par le Conseil d’administration. À cette fin, le copropriétaire demandeur doit remplir, signer et transmettre au Conseil d’administration le formulaire de demande d’autorisation des travaux accompagné des documents mentionnés au point T3 et d’un chèque au montant de 250$ à l’ordre du Syndicat des copropriétaires du 831 Rockland à titre de dépôt mentionné au point T27.

T2) Seules les activités d’entretien régulier et les réparations mineures qui n’exigent aucun transport d’objets encombrants (escabeaux, échelles, échafauds mobiles, outils et appareils quelconques, feuilles de Placoplatre, planches de bois, etc.) ni de matériaux salissants (peinture, colle, gypse, etc.) peuvent être entrepris sans l’autorisation écrite du Conseil d’administration.

T3) La demande d’autorisation des travaux doit être accompagnée des plans techniques et des fiches descriptives de produits qui permettront au Conseil d’administration de comprendre la nature et la portée complète des travaux.

T4) La demande d’autorisation des travaux doit décrire la logistique de chantier, incluant les méthodes de livraison des matériaux, d’évacuation des rebuts de construction, de protection des espaces communs, d’atténuation du bruit et de contrôle de la poussière.

T5) Les travaux ne doivent impliquer aucun nouveau percement dans les dalles structurales de plancher.

T6) Les travaux ne doivent impliquer aucune modification aux différents réseaux de distribution électromécaniques existants dans les parties communes.

T7) Le  cas échéant, la demande d’autorisation des travaux doit expliquer clairement tout enjeu lié au Code de la construction et les impacts sur les systèmes électromécaniques dans la partie privative (électricité, protection-incendie par gicleurs, alarme-incendie, ventilation, plomberie, climatisation et chauffage) et démontrer que ces enjeux et ces impacts ont été étudiés par des professionnels appropriés qui assument la responsabilité des interventions proposées. S’il le juge nécessaire, le Conseil d’administration pourrait mandater ses propres professionnels, aux frais du copropriétaire demandeur, pour étudier ou vérifier des aspects du projet qui lui paraîtraient incertains ou insuffisamment étayés.

T8) Dans le cas de remplacement d’un revêtement de plancher existant, le copropriétaire demandeur doit démontrer objectivement et scientifiquement qu’il n’en découlera pas une diminution de l’insonorisation, tant au niveau de la transmission des bruits ambiants que des bruits d’impact. Des études acoustiques réalisées par des experts reconnus devront être soumises, faute de quoi, le Conseil d’administration fera réaliser ses propres études aux frais du copropriétaire demandeur. L’autorisation des travaux dépendra du résultat de ces études.

T9) Le Conseil d’administration détermine, à lui seul, le délai nécessaire pour étudier les demandes d’autorisation des travaux. Ce délai est de 2 semaines dans les cas de demandes simples et complètes, et de plusieurs semaines dans les cas de demandes complexes ou incomplètes. Faute de délai raisonnable, le Conseil d’administration pourra obliger le copropriétaire demandeur à retarder le début de ses travaux.

T10) Si plusieurs demandes sont soumises en même temps, elles sont traitées dans l’ordre chronologique de leur réception.

Exécution des travaux

T11) L’exécution des travaux sans l’autorisation écrite du Conseil d’administration sera sanctionnée par des avis d’infraction avec un avis par jour de travaux non autorisés.

T12) Tous les travaux doivent être exécutés par des entrepreneurs compétents accrédités par la Régie du bâtiment du Québec.

T13) Le copropriétaire doit s’assurer que les travaux soient effectués le jour entre 7h00 et 17h00.

T14) Les travaux extérieurs et intérieurs sont interdits le dimanche et les jours de congé officiels.

T15) Le copropriétaire doit prendre des mesures pour s’assurer que les bruits des travaux et la poussière n’incommodent pas les autres copropriétaires ni le voisinage.

T16) Le copropriétaire est entièrement responsable du respect de tous les règlements municipaux applicables, incluant celui sur le bruit.

T17) Le copropriétaire est entièrement responsable du maintien de la propreté et de la protection des espaces communs pendant l’exécution des travaux.

T18) Le copropriétaire doit s’assurer que son entrepreneur prenne toutes les précautions pour ne pas causer des dommages à l’immeuble, particulièrement aux murs, aux portes, aux tapis et à l’ascenseur.

T19) Le copropriétaire a la responsabilité d’aviser son entrepreneur que le transport des outils, des produits, du matériel, des rebuts de construction et d’autres objets doit s’effectuer en utilisant l’une des deux portes autos du garage ou, dans le cas des unités 201, 202 et 203, en utilisant leurs portes extérieures.

T20) Si des outils, des produits, du matériel, des rebuts de construction ou d’autres objets doivent être transportés par l’ascenseur, le copropriétaire doit, avec un avis d’au moins 48 heures, en informer le Conseil d’administration afin de permettre la pose des rideaux de protection. Les frais de 10$ lui seront facturés pour chaque pose des rideaux.

T21) Il est strictement défendu d’utiliser les espaces communs ou les espaces de stationnement pour y entreposer des outils, des produits, du matériel, des rebuts de construction ou d’autres objets.

T22) Il est strictement défendu de bloquer l’accès au garage, aux portes extérieures, aux espaces communs et aux espaces de stationnement par des véhicules, des outils, des produits, du matériel, des rebuts de construction ou d’autres objets.

T23) Il est strictement défendu de disposer des rebuts de construction ou d’autres objets dans la salle à déchets, dans les bacs appartenant au Syndicat ou sur la voie publique.

T24) Il est strictement défendu de communiquer le code d’ouverture de la porte principale à un entrepreneur ou à ses employés. Si un code est nécessaire, le copropriétaire doit faire la demande d’un code temporaire auprès d’un représentant du Conseil d’administration avec un avis d’au moins 72 heures.

T25) Il est strictement défendu de prêter une carte à puce à un entrepreneur ou à ses employés. Si une carte à puce est nécessaire, le copropriétaire doit demander le prêt d’une carte spéciale (avec des droits d’accès restreints) auprès d’un représentant du Conseil d’administration avec un avis d’au moins 72 heures et assumer les frais de 15$ pour son remplacement en cas de non-retour.

T26) Les travaux sont exécutés sous la seule et l’unique responsabilité du copropriétaire et doivent être couverts par sa propre police d’assurance en plus de celle de son entrepreneur.

T27) Si les travaux n’ont causé aucun dommage aux espaces communs et si les règles édictées par le Conseil d’administration ont été respectées, le dépôt de 250$ sera remis au copropriétaire demandeur à la fin des travaux. Dans le cas contraire, le dépôt de 250$ sera retenu et, le cas échéant, les frais de remise en état et de nettoyage des espaces communs, majorés de 15% moins le dépôt de 250$, lui seront facturés.

En cas de non-respect, le représentant du Conseil d’administration pourra demander l’arrêt des travaux jusqu’à la satisfaction des conditions et règles définies aux présentes.

Exemples de travaux faits dans une partie privative qui peuvent affecter l’ensemble de la copropriété (extrait d’un Guide Protégez-vous):

  • Installation de nouvelles armoires et remplacement du comptoir de cuisine – Des dommages à ces améliorations risquent de compliquer la gestion d’un sinistre par l’administration.
  • Installation d’un revêtement de plancher dur (bois ou céramique) en remplacement d’un tapis – Le niveau d’insonorisation est réduit pour les bruits d’impact et les bruits ambiants. Les normes à respecter et les matériaux de construction à utiliser peuvent se trouver dans la déclaration de copropriété.
  • Déplacement ou remplacement d’un bain ou d’une douche – L’écoulement de l’eau dans la nouvelle tuyauterie peut devenir plus audible et incommoder les voisins.
  • Remplacement de la hotte de cuisine par un modèle plus performant – La pression dans le conduit d’évacuation peut être perturbée et empêcher l’évacuation des odeurs d’autres logements utilisant le même conduit.
  • Nouveaux emplacements des électroménagers dans la cuisine – Les ouvertures dans le mur mitoyen avec le corridor public nécessaires à l’installation de nouveaux branchements électriques risquent de compromettre la performance du mur coupe-feu.
  • Démolitions de cloisons intérieures pour créer un espace ouvert réunissant plusieurs pièces – La partie privative peut contenir un mur porteur, soit une partie commune faisant partie de la structure de l’immeuble. Toute modification au mur porteur affecte la sécurité du bâtiment.
  • Nouvelle affectation de certaines pièces – La création d’une nouvelle salle de bain intégrant l’espace réservé à la machine à laver et à la sécheuse. Le ventilateur de la nouvelle salle de bain évacue l’air éventuellement contaminé dans le conduit de ventilation de la sécheuse, en contravention au code du bâtiment.

Mise à jour:   2022-10-05